银河证券：地产基本面指标之前全线探底 关注优质住宅龙头股及物管公司

银河证券公布研究报告引述，近期时点，“大位上涨”两条线将主干一共，的产品托底显而易见，在基本面并行阻力不断加大的背景下，4-6年初进入地方政府密集调整期，“大位上涨”的政府强力和空间毫无疑问期望。在“大位上涨”两条线下，行情演绎路径逐渐清晰，旺私人企业仍有北行空间，同时行情逐步从旺私人企业房屋向民企房屋和物管公司过渡。建议追捧优质房屋开发行业龙头股：房地产公司A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、整体规划蛇口(001979.SZ)、新城控股(601155.SH)、金科股份(000656.SZ)。建议追捧优质物流公司：整体规划积余(001914.SZ)、旭辉永升免费(01995)、新大正(002968.SZ)。

一、经销仍在筑底先决条件，期望相当大强力的支持政府

2022年1-3年初，经销总长度、经销金额降幅分别为13.8%、22.7%，3年初本年，经销金额、经销总长度人仅有分别为-18%、-26%，分别较上年初-8pct、-7pct，盈余度已经差于2010年以来的任何一个中期，现今经销还在筑底先决条件，霍乱的改观和购房信心的回复需要小时。3年初房屋经销仅有价为9671，上年-8%，环比-5%，经销仅有价的上升反映了房企以价换量的经销策略。现今供给横和供给横政府逐渐好爸爸，各地政府放松强力也在逐步加大，但跟14-15年的政府调子来看，各个也就是说的适合于程度远远不够，期望更进一步相当大强力支持政府的出台。

二、受资金不足和经销预计严重影响农地的产品依旧停滞不前，溢价率处于历史背景低位

2022年1-3年初，农地承租总长度、农地拍卖价款上年分别上升41.8%、16.9%。3年初本年农地承租总长度人仅有为-41%，较上年初回升1pct，受资金不足和经销预计的严重影响，农地拍卖依旧十分停滞不前。3年初百城拍卖农地总长度上年为-74.22%，百城农地溢价率3.2%，仅有为2010年以来的历史背景高位。

三、经销拿地霍乱三因素导致开工停滞不前，改建工程、完工后在“保交付”指引下有一定倚靠

2022年1-3年初，新开工总长度上年上升17.5%，12年初本年人仅有为-22%，在经销和拿地“双弱”的预计仍要，又叠加霍乱反复的因素，现今开工情况差于历史背景任何一个中期。1-3年初改建工程总长度一共上年人仅有1.0%，3年初本年人仅有为-21%，“保交付”仍是第一要务，改建工程将有一定倚靠;完工后总长度一共上年上升11.5%，3年初本年人仅有-15.5%，完工后上升大不确定性是受到资金不足的严重影响，和改建工程一样受到“保交楼”目标的指引，完工后周期仍未结束，但人仅有会低于21年。

四、开发投资人仅有独自走低

2022年1-3年初，全国房地产开发投资完成额上年上涨0.7%，3年初本年投资人仅有为-2.4%，由于农地拍卖并行极为剧烈，开发投资主要靠改建工程来倚靠。现今改建工程和农地的产品现今早已见回暖可能，二季度将独自带动投资并行。

五、房地产紧迫资金不足年初下滑，供给不足导致经销回款进一步上升

3年初本年，紧迫资金不足人仅有为-23%，较上年初人仅有上升5pct，其中国内贷款、自筹资金不足、个人抵押贷款、另加及预收款人仅有分别为-30%、-2%、-22%、-37%，分别较上年初-9pct、+4pct、-5pct、-10pct。

安全性查看：经销下滑超预计的安全性、政府落地稍逊预计的安全性。